Niewielki ułamek w zrujnowanej nieruchomości to często nie prezent, a finansowe przekleństwo. Wielu spadkobierców dowiaduje się o "majątku" dopiero wtedy, gdy otrzymują wezwanie do zapłaty podatku lub – co gorsza – solidarną egzekucję komorniczą za długi generowane przez pozostałych współwłaścicieli.
Pani Katarzyna dowiedziała się, że w wyniku dziedziczenia po dalekiej ciotce stała się właścicielką 1/16 udziału w opuszczonym, drewnianym domu na drugim końcu Polski. Dom generował tylko koszty. Kiedy przyszło wezwanie do zapłaty zaległego podatku od nieruchomości za kilka lat, Pani Katarzyna chciała po prostu zrzec się tego udziału na rzecz państwa lub kogokolwiek innego. Zderzyła się jednak z murem.
Umów konsultację prawną on-line
Czy można zrzec się spadku?
Polskie prawo nie przewiduje prostego, jednostronnego „zrzeczenia się” udziału w nieruchomości dla świętego spokoju, tak jak można wyrzucić zepsuty telewizor. Aby pozbyć się udziału, musisz przenieść własność na kogoś innego w formie aktu notarialnego – poprzez sprzedaż lub darowiznę. Do tego czasu odpowiadasz za nieruchomość na równi z osobą, która ma 15/16 udziału.
Kluczowy i najgroźniejszy jest tu art. 207 Kodeksu cywilnego: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.” Pamiętaj jednak, że wobec podmiotów trzecich (np. spółdzielnia), odpowiedzialność bywa solidarna – wierzyciel może ściągnąć cały dług z Ciebie!
Kto kupi ułamek nieruchomości i za ile?
Matematyka często mija się z rynkową rzeczywistością. Jeśli mieszkanie jest warte 400 000 zł, to posiadacz udziału 1/4 zakłada, że dostanie za niego 100 000 zł. Gdy próbuje go sprzedać, zderza się z twardymi prawami rynku – nikt nie chce go kupić za ułamek tej kwoty. Dlaczego tak się dzieje?
Pan Piotr przez rok ogłaszał na portalach sprzedaż 1/2 udziału w atrakcyjnym mieszkaniu we Wrocławiu. Wyliczył, że należy mu się 250 tysięcy złotych. Otrzymywał telefony, ale gdy potencjalni kupcy dowiadywali się, że w drugiej połowie mieszka jego skłócona z nim była żona, natychmiast rezygnowali. W końcu zrozumiał, że nie sprzedaje „połowy mieszkania”, ale „100% problemu prawnego”.
Sprzedaż udziału w nieruchomości
Kupując ułamek nieruchomości na wolnym rynku, kupiec nie nabywa prawa do konkretnego pokoju czy kuchni. Nabywa jedynie abstrakcyjny ułamek, który bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie daje mu możliwości swobodnego zamieszkania. Inwestor kupujący udział wie, że przed nim długa droga prawna – negocjacje z resztą współwłaścicieli, a zazwyczaj wieloletni proces sądowy. Dyskonto (obniżenie ceny o kilkadziesiąt procent) to zapłata za przejęcie tego ryzyka finansowego, czasu i nerwów.
W obrocie nieruchomościami rządzi zasada swobody umów wyrażona w art. 353(1) Kodeksu cywilnego. Cena zależy wyłącznie od tego, co strony ustalą, biorąc pod uwagę stan prawny. Dodatkowo, zgodnie z art. 206 KC, każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy, co w praktyce, przy konflikcie, jest niemożliwe do wyegzekwowania bez interwencji sądu.
Pomaganie drugiemu człowiekowi uważam za powołanie zawodu adwokata. Za każdą sprawą skrywa się ludzka historia, warta szczególnej uwagi i zaangażowania.
Rafał Przybyszewski
Adwokat
Znalezienie osoby chętnej na przyjęcie w darowiźnie 1/16 zadłużonego domu graniczy z cudem. Należy tu wdrożyć przemyślaną strategię prawno-inwestycyjną, aby trwale odciąć Cię od rosnącego długu. W tak skomplikowanych stanach prawnych potrzebna jest profesjonalna pomoc doradców i prawników. Zgłoś się do nas, a znajdziemy sposób, jak pozbyć się kłopotliwego balastu.
Wycena ułamkowej części nieruchomości w sporze to nie zwykła wycena rzeczoznawcy, to wycena ryzyka prawnego. Tylko specjaliści łączący wiedzę rynkową z prawniczą potrafią zaoferować uczciwe warunki przejęcia trudnego udziału.
Czy masz jakieś pytania? Nurtują Cię wątpliwości? Czy chcesz zapytać o możliwe rozwiązania w Twojej sprawie?
Adwokat Rafał Przybyszewski posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw sądowych. Na co dzień doradza klientom w skomplikowanych zagadnieniach cywilnych, spadkowych, rodzinnych i karnych. Pomaga też przedsiębiorcom rozwiązywać ich bieżące problemy.
Rafał Przybyszewski
+48 668 003 285
Przełomowy wyrok TSUE w sprawach kredytów złotowych
Udział w mieszkaniu – co zrobić?
