Czy wiedziałeś, że wynajmujący nie ma prawa wejść do mieszkania, które wynajął, a najemca może zameldować się w mieszkaniu bez zgody właściciela? Nie ulega wątpliwości, że przepisy polskiego prawa korzystniej traktują lokatorów wynajmujących mieszkanie od właścicieli nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że przepisy nie dają żadnych możliwości prawnych działania właścicielowi mieszkania. W spornych sytuacjach warto skorzystać z pomocy adwokata. Poniżej przedstawiam garść najczęściej zadawanych pytań w sprawie najmu wraz z przystępnymi i odpowiedziami.
Na początek warto wyjaśnić podstawową kwestię, która w praktyce osobom niezwiązanym ze światem prawniczym sprawia najwięcej kłopotu. Kto jest wynajmującym, a kto najemcą?
Wynajmujący to właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.
Najemca to użytkownik mieszkania lub lokalu użytkowego, który używa go na podstawie umowy najmu.
Czy najemca może podnająć mieszkanie?
Właściciel mieszkania musi wyrazić zgodę na podnajem, czyli sytuację, gdy najemca wynajmuje lokal lub tylko jeden pokój innej osobie. W niemal każdej umowie znajduje się zapis, zgodnie z którym podnajem nie jest możliwy bez zgody wynajmującego – właściciela mieszkania. Istotne jest, że w przypadku, gdy podnajmiesz lokal bez zgody, właściciel mieszkania będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu.
Czy najemca może zameldować kogoś?
Najemca ma prawo zameldowania w wynajmowanym lokalu. Meldunku może dokonać każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu, a tytułem prawnym jest nie tylko prawo własności, ale również umowa najmu mieszkania. Oznacza to, że najemca może samodzielnie zgłosić się do właściwego urzędu miasta (urzędu gminy) i dokonać zameldowania siebie lub innym osób.
Odwiedź także blog:
Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu?
Jeżeli jesteś najemcą mieszkania i zastanawiasz się jak wypowiedzieć umowę, rozpocznij od analizy umowy zawartej z właścicielem. Jeżeli jest to umowa na czas nieokreślony, a więc bez określonego konkretnie terminu jej zakończenia, to możesz ją wypowiedzieć w każdym czasie, jednak z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony może być określony przez strony w umowie, jeżeli jednak nie został wskazany, to wynosi trzy miesiące.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku umów najmu zawartych na czas określony, a zatem na konkretny okres z wyznaczonym dniem jej zakończenia. Są to tak zwane zobowiązania terminowe. Gdy strony zawierają przykładowo umowę najmu na dwa lata, to wynajmujący zobowiązuje się udostępniać lokal w okresie dwóch lat, natomiast najemca, że przez ten czas będzie płacić właścicielowi czynsz. Co do zasady umowy na czas określony nie można zakończyć przed czasem. Od zasady tej zachodzą jednak wyjątki – strony mogą zawrzeć w umowie możliwość wypowiedzenia umowy wcześniej. Jeżeli jednak w umowie zabrakło zapisu o wcześniejszym wypowiedzeniu, umowa będzie wiązała strony, aż do czasu jaki w niej wskazano.
Czy najemca może wymienić zamki?
Najemca mieszkania staje się jego posiadaczem, a zatem może władać nim faktycznie jak właściciel. Oznacza to, że najemca może wymienić zamki w mieszkaniu, jednak po zakończeniu umowy najmu powinien zwrócić klucze właścicielowi.
Jak zabezpieczyć interes właściciela nieruchomości? Dowiedz się więcej.
Tagi
Czy najemca płaci podatek?
Najemca nie płaci podatków. Obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu mieszkania, który w zeznaniu rocznym PIT-36 powinien ujawnić dochód z najmu. Od 2019 roku możliwy jest wybór ryczałtowej formy opodatkowania, który może być rozliczany kwartalnie. Przychody z ryczałtu nie są sumowane z pozostałymi dochodami właściciela mieszkania.
Czy można wypowiedzieć umowę natychmiast?
Umowy najmu nie można od tak wypowiedzieć w trybie natychmiastowym bez podania przyczyny. Przepisy określiły dokładnie konkretne przypadki, kiedy wynajmujący lub najemca może z dnia na dzień rozwiązać łączący strony stosunek umowny. Odrębnie sytuacja wygląda w przypadku lokali handlowych, usługowych, magazynowych, a inaczej w przypadku mieszkań.
Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem oraz zaniedbywanie mieszkania przez najemcę w taki sposób, że lokal zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie – to dwie główne przyczyny, kiedy wynajmujący lokal usługowy lub handlowy może bez zachowania terminów wypowiedzenia rozwiązać umowę najmu natychmiast. Zasada ta wynika z art. 667 § 2 kc, który jednak nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. Istotne jest, że przed rozwiązaniem umowy wynajmujący musi upomnieć najemcę, który narusza powyższe zasady. Jeżeli najemca nie zareaguje i nadal będzie wykorzystywał lokal niezgodnie z umową lub narażał na utratę lub uszkodzenie, to wówczas właściciel lokalu może złożyć mu oświadczenie o natychmiastowym rozwiązaniu umowy.
W praktyce właściciel lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć umowy najmu natychmiast, a więc rozwiązać umowy bez wypowiedzenia. W tym przypadku zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca, gdy najemca:
- używa lokal sprzecznie z umową, niezgodnie z przeznaczeniem;
- doprowadza do powstania szkód, niszczy lokal lub urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania;
- rażąco i uporczywie narusza porządek domowy powodując, że korzystanie z sąsiednich lokali jest uciążliwe;
- zwleka z zapłatą czynszu lub opłat za cztery miesiące, po wcześniejszym upomnieniu na piśmie i zagrożeniu wypowiedzeniem;
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub część lokalu bez pisemnej zgody właściciela;
- używa lokal w budynku, który wymaga rozbiórki lub remontu.
Czy wynajmujący może wymienić zamki?
Wynajmujący, pomimo, że jest właścicielem mieszkania, to nie może wymienić zamków w wynajmowanym mieszkaniu. Najemców w tym zakresie chronią nie tylko przepisy cywilne ustawy o ochronie praw lokatorów, ale również przepisy karne. Właściciel mieszkania, który wymienił zamki w trakcie trwania umowy najmu może zostać oskarżony o popełnienie przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Przepisy są dość restrykcyjne, bo przewidują karę pozbawienia wolności do 3 lat dla osób, które stosują przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Czy wynajmujący może odciąć prąd?
Wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, wyjmowanie okien, zamykanie pomieszczeń na kłódkę czy nawet zamurowywanie wejścia – wszelkie stosowanie przemocy przez właścicieli mieszkań, w celu wymuszenia ich opuszczenia przez lokatorów jest przestępstwem. Podobnie, jak w przypadku wymiany zamków, odcięcie prądu lub innych mediów będzie uporczywym, w istotny sposób utrudnianiem innej osobie korzystania z lokalu. Przepisy karne przewidują, że właściciel mieszkania może za takie działanie nawet trafić do więzienia – przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego zagrożone jest karą pozbawienia wolności do 3 lat.
Czy wynajmujący może mieć klucze do mieszkania?
W praktyce, właściciele mieszkań bardzo często pozostawiają sobie komplet kluczy do wynajmowanego mieszkania, aby mieć kontrolę nad lokalem, a także zareagować w przypadku awaryjnej sytuacji. Co mówią przepisy? Właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Najemca zaś uzyskuje możliwość używania rzeczy, a więc może nim władać faktycznie jak właściciel. Choć powszechną praktyką jest posiadanie przez właścicieli nieruchomości dodatkowych kluczy, analiza przepisów polskiego prawa prowadzi do wniosku, że takie działanie jest niedopuszczalne.
Jak zabezpieczyć interes właściciela nieruchomości:
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Właściciel nieruchomości, podobnie jak najemca, mogą wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny, w zależności od postanowień umowy, jaką wcześniej zawarli. Z całą pewnością można wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony, w której treści nie uwzględniono terminu jej zakończenia. Ważne jest zachowanie okresu wypowiedzenia – wynikającego z umowy, a w przypadku braku takiego umownego zapisu wynoszącego trzy miesiące.
Umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana wcześniej tylko wówczas, gdy przewidują to postanowienia umowy. Dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu, w której strony przewidzą możliwość wcześniejszego wypowiedzenia jej. Z ważnych powodów umowę taką można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Więcej na ten temat znajdziesz powyżej, w odpowiedzi na pytanie, czy można wypowiedzieć umowę natychmiast?
Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz?
Podwyżka czynszu za wynajmowane mieszkanie nie może nastąpić z dnia na dzień, jedynie według uznania właściciela. Szczegółowe zasady regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Podwyżka może nastąpić jedynie wskutek wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat i to z zachowaniem minimum trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi zostać sporządzone na piśmie.
Co do zasady, podwyższenie wysokości czynszu lub opłat w skali roku nie powinno przekraczać powyżej równowartości kwoty 3% wartości lokalu. Podwyższenie czynszu o wyższą kwotę może nastąpić tylko wówczas, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, zwrot kapitału i tzw. godziwy zysk. Szczegółowe zasady określania wysokości podwyżki umowy najmu mieszkania określa przepis art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.
W tym przypadku również przepisy polskiego prawa traktują ulgowo najemców, którzy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat mogą odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, z upływem minimum trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemcy mogą również zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
Powyższe zasady nie dotyczą umowy najmu okazjonalnego, gdzie właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania?
Właściciel ma prawo wejścia do mieszkania jedynie w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Wówczas jednak może tego dokonać w obecności funkcjonariusza Policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Gdy właściciel wejdzie do lokalu pod nieobecność najemcy, powinien zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim przedmioty. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że w takim przypadku powinien być również sporządzony protokół.
Nie ulega wątpliwości, że wejście właściciela nieruchomości do wynajmowanego mieszkania bez przyczyny może być uznane za zakłócenie miru domowego. Jest to przestępstwo określone w kodeksie karnym jako wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, które zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.
Właściciel będzie uprawniony do wymeldowania dopiero, gdy umowa najmu zakończyła się i najemca nie przebywa już faktycznie w najmowanym lokalu.
Cudzym» mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Uprawnienia do rozporządzania określonymi lokalami mogą wypływać z różnych tytułów. Najpowszechniejszy stanowi prawo własności, ponadto przydział lokalu przez organ administracji lub spółdzielnię mieszkaniową, prawa użytkowania, dzierżawy, dożywocia (zobowiązania), umowy najmu. Możliwa jest wielość uprawnień do mieszkania np. właściciela i najemcy. Właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzania nią (art. 140 k.c.).
Czy masz jakieś pytania? Nurtują Cię wątpliwości? Czy chcesz zapytać o możliwe rozwiązania w Twojej sprawie?
Adwokat Rafał Przybyszewski posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw sądowych. Na co dzień doradza klientom w skomplikowanych zagadnieniach cywilnych, spadkowych, rodzinnych i karnych. Pomaga też przedsiębiorcom rozwiązywać ich bieżące problemy.
Rafał Przybyszewski
+48 668 003 285
