Podpisanie umowy najmu mieszkania to coś więcej niż tylko formalność - to wejście w ramy określone przez prawo. W Polsce najważniejsze zasady dotyczące najmu reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Niniejszy artykuł przedstawi najistotniejsze przepisy tej ustawy, w tym szczególnie art. 11, oraz wskaże, które z nich są bezwzględnie obowiązujące i nie mogą być zmienione postanowieniami stron.
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Art. 11 – Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Art. 11 ustawy reguluje zasady wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Najważniejsze punkty tego artykułu to:
Przyczyny wypowiedzenia: Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko z określonych przyczyn, m.in. w przypadku używania lokalu niezgodnie z umową, zalegania z płatnością czynszu przez okres co najmniej trzech pełnych okresów płatności, czy konieczności przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku.
Terminy wypowiedzenia: Ustawa określa minimalne terminy wypowiedzenia w zależności od przyczyny, np. miesięczny termin wypowiedzenia w przypadku zalegania z czynszem, po wcześniejszym upomnieniu najemcy.
Forma wypowiedzenia: Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności, oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia.
Art. 6a – Obowiązki wynajmującego
Art. 6a nakłada na wynajmującego obowiązki, które mają na celu zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych najemcy:
Utrzymanie stanu technicznego lokalu: Wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania lokalu w stanie umożliwiającym jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.
Naprawy: Wynajmujący musi przeprowadzać niezbędne naprawy, aby lokal spełniał wymagania techniczne i sanitarne.
Art. 9 – Podwyżki czynszu
Art. 9 reguluje zasady dotyczące podwyżek czynszu:
Powiadomienie o podwyżce: Wynajmujący musi powiadomić najemcę o podwyżce czynszu na piśmie, co najmniej na miesiąc przed rozpoczęciem nowego okresu rozliczeniowego.
Uzasadnienie podwyżki: Powiadomienie musi zawierać uzasadnienie podwyżki oraz pouczenie o możliwości odwołania się do sądu.
Wzór umowy najmu mieszkania
Najważniejsze przepisy w umowie najmu
Niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie mogą być zmienione ani wyłączone przez postanowienia umowy między stronami. Do najważniejszych z nich należą:
Art. 11 – Wypowiedzenie umowy najmu: Jak wspomniano wcześniej, warunki i przyczyny wypowiedzenia umowy przez wynajmującego są ściśle określone i nie mogą być zmienione na niekorzyść najemcy.
Art. 6a – Obowiązki wynajmującego: Wynajmujący nie może zwolnić się z obowiązku utrzymania lokalu w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym poprzez postanowienia umowy.
Art. 9 – Podwyżki czynszu: Zasady dotyczące powiadamiania o podwyżce czynszu oraz możliwości odwołania się do sądu są niezmienne i muszą być przestrzegane przez wynajmującego.
O czym pamiętać, pisząc umowę najmu?
Pisząc umowę najmu, warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:
Dokładne określenie stron umowy: Pełne dane wynajmującego i najemcy, w tym adresy zamieszkania i numery kontaktowe. Precyzyjne opisanie przedmiotu najmu: Lokalizacja, metraż, liczba pokoi oraz stan techniczny i wyposażenie lokalu. Określenie wysokości czynszu i opłat dodatkowych: Szczegółowe określenie wysokości czynszu, terminów płatności oraz opłat za media i inne usługi.
Warunki i przyczyny wypowiedzenia umowy: Uwzględnienie bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy oraz ewentualnych dodatkowych postanowień, które nie mogą naruszać praw najemcy. Zasady dotyczące kaucji: Wysokość kaucji, jej przeznaczenie oraz warunki zwrotu po zakończeniu najmu.
Postanowienia dotyczące remontów i napraw: Ustalenie, które naprawy są obowiązkiem wynajmującego, a które najemcy. Klauzule dotyczące podwyżek czynszu: Zasady podwyższania czynszu zgodnie z przepisami ustawy.
Podsumowując, ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera wiele przepisów, które mają na celu zabezpieczenie interesów zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Kluczowe jest przestrzeganie bezwzględnie obowiązujących przepisów oraz jasne i precyzyjne sformułowanie warunków umowy najmu, co pozwoli uniknąć konfliktów i zapewni stabilne stosunki najmu.
Jak zabezpieczyć interes właściciela nieruchomości? Dowiedz się więcej.
Tagi
Czy najemca płaci podatek?
Najemca nie płaci podatków. Obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu mieszkania, który w zeznaniu rocznym PIT-36 powinien ujawnić dochód z najmu. Od 2019 roku możliwy jest wybór ryczałtowej formy opodatkowania, który może być rozliczany kwartalnie. Przychody z ryczałtu nie są sumowane z pozostałymi dochodami właściciela mieszkania.
Czy można wypowiedzieć umowę natychmiast?
Umowy najmu nie można od tak wypowiedzieć w trybie natychmiastowym bez podania przyczyny. Przepisy określiły dokładnie konkretne przypadki, kiedy wynajmujący lub najemca może z dnia na dzień rozwiązać łączący strony stosunek umowny. Odrębnie sytuacja wygląda w przypadku lokali handlowych, usługowych, magazynowych, a inaczej w przypadku mieszkań.
Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem oraz zaniedbywanie mieszkania przez najemcę w taki sposób, że lokal zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie – to dwie główne przyczyny, kiedy wynajmujący lokal usługowy lub handlowy może bez zachowania terminów wypowiedzenia rozwiązać umowę najmu natychmiast. Zasada ta wynika z art. 667 § 2 kc, który jednak nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. Istotne jest, że przed rozwiązaniem umowy wynajmujący musi upomnieć najemcę, który narusza powyższe zasady. Jeżeli najemca nie zareaguje i nadal będzie wykorzystywał lokal niezgodnie z umową lub narażał na utratę lub uszkodzenie, to wówczas właściciel lokalu może złożyć mu oświadczenie o natychmiastowym rozwiązaniu umowy.
W praktyce właściciel lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć umowy najmu natychmiast, a więc rozwiązać umowy bez wypowiedzenia. W tym przypadku zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca, gdy najemca:
- używa lokal sprzecznie z umową, niezgodnie z przeznaczeniem;
- doprowadza do powstania szkód, niszczy lokal lub urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania;
- rażąco i uporczywie narusza porządek domowy powodując, że korzystanie z sąsiednich lokali jest uciążliwe;
- zwleka z zapłatą czynszu lub opłat za cztery miesiące, po wcześniejszym upomnieniu na piśmie i zagrożeniu wypowiedzeniem;
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub część lokalu bez pisemnej zgody właściciela;
- używa lokal w budynku, który wymaga rozbiórki lub remontu.
Czy wynajmujący może wymienić zamki?
Wynajmujący, pomimo, że jest właścicielem mieszkania, to nie może wymienić zamków w wynajmowanym mieszkaniu. Najemców w tym zakresie chronią nie tylko przepisy cywilne ustawy o ochronie praw lokatorów, ale również przepisy karne. Właściciel mieszkania, który wymienił zamki w trakcie trwania umowy najmu może zostać oskarżony o popełnienie przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Przepisy są dość restrykcyjne, bo przewidują karę pozbawienia wolności do 3 lat dla osób, które stosują przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Czy wynajmujący może odciąć prąd?
Wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, wyjmowanie okien, zamykanie pomieszczeń na kłódkę czy nawet zamurowywanie wejścia – wszelkie stosowanie przemocy przez właścicieli mieszkań, w celu wymuszenia ich opuszczenia przez lokatorów jest przestępstwem. Podobnie, jak w przypadku wymiany zamków, odcięcie prądu lub innych mediów będzie uporczywym, w istotny sposób utrudnianiem innej osobie korzystania z lokalu. Przepisy karne przewidują, że właściciel mieszkania może za takie działanie nawet trafić do więzienia – przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego zagrożone jest karą pozbawienia wolności do 3 lat.
Czy wynajmujący może mieć klucze do mieszkania?
W praktyce, właściciele mieszkań bardzo często pozostawiają sobie komplet kluczy do wynajmowanego mieszkania, aby mieć kontrolę nad lokalem, a także zareagować w przypadku awaryjnej sytuacji. Co mówią przepisy? Właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Najemca zaś uzyskuje możliwość używania rzeczy, a więc może nim władać faktycznie jak właściciel. Choć powszechną praktyką jest posiadanie przez właścicieli nieruchomości dodatkowych kluczy, analiza przepisów polskiego prawa prowadzi do wniosku, że takie działanie jest niedopuszczalne.
Jak zabezpieczyć interes właściciela nieruchomości:
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Właściciel nieruchomości, podobnie jak najemca, mogą wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny, w zależności od postanowień umowy, jaką wcześniej zawarli. Z całą pewnością można wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony, w której treści nie uwzględniono terminu jej zakończenia. Ważne jest zachowanie okresu wypowiedzenia – wynikającego z umowy, a w przypadku braku takiego umownego zapisu wynoszącego trzy miesiące.
Umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana wcześniej tylko wówczas, gdy przewidują to postanowienia umowy. Dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu, w której strony przewidzą możliwość wcześniejszego wypowiedzenia jej. Z ważnych powodów umowę taką można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Więcej na ten temat znajdziesz powyżej, w odpowiedzi na pytanie, czy można wypowiedzieć umowę natychmiast?
Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz?
Podwyżka czynszu za wynajmowane mieszkanie nie może nastąpić z dnia na dzień, jedynie według uznania właściciela. Szczegółowe zasady regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Podwyżka może nastąpić jedynie wskutek wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat i to z zachowaniem minimum trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi zostać sporządzone na piśmie.
Co do zasady, podwyższenie wysokości czynszu lub opłat w skali roku nie powinno przekraczać powyżej równowartości kwoty 3% wartości lokalu. Podwyższenie czynszu o wyższą kwotę może nastąpić tylko wówczas, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, zwrot kapitału i tzw. godziwy zysk. Szczegółowe zasady określania wysokości podwyżki umowy najmu mieszkania określa przepis art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.
W tym przypadku również przepisy polskiego prawa traktują ulgowo najemców, którzy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat mogą odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, z upływem minimum trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemcy mogą również zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
Powyższe zasady nie dotyczą umowy najmu okazjonalnego, gdzie właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania?
Właściciel ma prawo wejścia do mieszkania jedynie w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Wówczas jednak może tego dokonać w obecności funkcjonariusza Policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Gdy właściciel wejdzie do lokalu pod nieobecność najemcy, powinien zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim przedmioty. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że w takim przypadku powinien być również sporządzony protokół.
Nie ulega wątpliwości, że wejście właściciela nieruchomości do wynajmowanego mieszkania bez przyczyny może być uznane za zakłócenie miru domowego. Jest to przestępstwo określone w kodeksie karnym jako wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, które zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.
Właściciel będzie uprawniony do wymeldowania dopiero, gdy umowa najmu zakończyła się i najemca nie przebywa już faktycznie w najmowanym lokalu.
Cudzym» mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Uprawnienia do rozporządzania określonymi lokalami mogą wypływać z różnych tytułów. Najpowszechniejszy stanowi prawo własności, ponadto przydział lokalu przez organ administracji lub spółdzielnię mieszkaniową, prawa użytkowania, dzierżawy, dożywocia (zobowiązania), umowy najmu. Możliwa jest wielość uprawnień do mieszkania np. właściciela i najemcy. Właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzania nią (art. 140 k.c.).
Czy masz jakieś pytania? Nurtują Cię wątpliwości? Czy chcesz zapytać o możliwe rozwiązania w Twojej sprawie?
Adwokat Rafał Przybyszewski posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw sądowych. Na co dzień doradza klientom w skomplikowanych zagadnieniach cywilnych, spadkowych, rodzinnych i karnych. Pomaga też przedsiębiorcom rozwiązywać ich bieżące problemy.
Rafał Przybyszewski
+48 668 003 285
