![](https://rafalprzybyszewski.pl/wp-content/uploads/2024/05/62049488-eced-401a-9d64-057e07b33327-1024x768.jpeg)
![](https://rafalprzybyszewski.pl/wp-content/uploads/2024/05/62049488-eced-401a-9d64-057e07b33327-1024x768.jpeg)
W artykule przyjrzymy się różnicom między tymi dwoma typami umów oraz wskażemy, która z nich jest bardziej korzystna i bezpieczna dla wynajmującego.
Umowa najmu na czas określony jest zawierana na z góry ustalony okres, który może wynosić kilka miesięcy, rok lub więcej. Główne cechy tej umowy to:
Wynajmujący ma pewność, że najemca będzie zajmował lokal przez cały określony czas trwania umowy. To daje stabilność finansową oraz planowanie długoterminowe.
Umowa na czas określony nie może być wypowiedziana przed końcem okresu, chyba że strony przewidziały w umowie szczególne sytuacje uprawniające do wypowiedzenia. To zabezpiecza wynajmującego przed nagłym opuszczeniem lokalu przez najemcę.
Po zakończeniu okresu najmu, strony mogą negocjować nowe warunki umowy, co daje wynajmującemu możliwość dostosowania czynszu do aktualnych stawek rynkowych.
Umowa najmu na czas nieokreślony jest zawierana bez określenia końcowego terminu obowiązywania. Jej kluczowe cechy to:
Umowa na czas nieokreślony daje większą swobodę obu stronom w zakresie możliwości wypowiedzenia. Najemca i wynajmujący mogą zakończyć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie lub przepisach prawa.
Wynajmujący musi liczyć się z możliwością, że najemca wypowie umowę z odpowiednim okresem wypowiedzenia, co może spowodować nieoczekiwane przerwy w dochodach z najmu.
Umowa na czas nieokreślony pozwala na stabilne i długotrwałe stosunki najmu, jednak zmiana warunków (np. wysokości czynszu) może być trudniejsza do przeprowadzenia bez zgody obu stron.
Wybór między umową najmu na czas określony a nieokreślony zależy od priorytetów wynajmującego:
– Umowa na czas określony** jest korzystniejsza i bezpieczniejsza dla wynajmującego, jeśli priorytetem jest stabilność finansowa i pewność co do długości najmu. Trudniejsze wypowiedzenie umowy daje większe poczucie bezpieczeństwa.
– **Umowa na czas nieokreślony** może być odpowiednia, jeśli wynajmujący ceni elastyczność i możliwość szybkiego dostosowania do zmieniających się warunków rynkowych. Należy jednak liczyć się z ryzykiem nagłego wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Podsumowując, dla wynajmującego, który pragnie minimalizować ryzyko i ceni sobie stabilność, bardziej korzystna jest umowa na czas określony. Zapewnia ona pewność co do długości najmu i utrzymania stałych dochodów, co jest kluczowe dla wielu wynajmujących.
Najemca nie płaci podatków. Obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu mieszkania, który w zeznaniu rocznym PIT-36 powinien ujawnić dochód z najmu. Od 2019 roku możliwy jest wybór ryczałtowej formy opodatkowania, który może być rozliczany kwartalnie. Przychody z ryczałtu nie są sumowane z pozostałymi dochodami właściciela mieszkania.
Umowy najmu nie można od tak wypowiedzieć w trybie natychmiastowym bez podania przyczyny. Przepisy określiły dokładnie konkretne przypadki, kiedy wynajmujący lub najemca może z dnia na dzień rozwiązać łączący strony stosunek umowny. Odrębnie sytuacja wygląda w przypadku lokali handlowych, usługowych, magazynowych, a inaczej w przypadku mieszkań.
Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem oraz zaniedbywanie mieszkania przez najemcę w taki sposób, że lokal zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie – to dwie główne przyczyny, kiedy wynajmujący lokal usługowy lub handlowy może bez zachowania terminów wypowiedzenia rozwiązać umowę najmu natychmiast. Zasada ta wynika z art. 667 § 2 kc, który jednak nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. Istotne jest, że przed rozwiązaniem umowy wynajmujący musi upomnieć najemcę, który narusza powyższe zasady. Jeżeli najemca nie zareaguje i nadal będzie wykorzystywał lokal niezgodnie z umową lub narażał na utratę lub uszkodzenie, to wówczas właściciel lokalu może złożyć mu oświadczenie o natychmiastowym rozwiązaniu umowy.
W praktyce właściciel lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć umowy najmu natychmiast, a więc rozwiązać umowy bez wypowiedzenia. W tym przypadku zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca, gdy najemca:
Wynajmujący, pomimo, że jest właścicielem mieszkania, to nie może wymienić zamków w wynajmowanym mieszkaniu. Najemców w tym zakresie chronią nie tylko przepisy cywilne ustawy o ochronie praw lokatorów, ale również przepisy karne. Właściciel mieszkania, który wymienił zamki w trakcie trwania umowy najmu może zostać oskarżony o popełnienie przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Przepisy są dość restrykcyjne, bo przewidują karę pozbawienia wolności do 3 lat dla osób, które stosują przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, wyjmowanie okien, zamykanie pomieszczeń na kłódkę czy nawet zamurowywanie wejścia – wszelkie stosowanie przemocy przez właścicieli mieszkań, w celu wymuszenia ich opuszczenia przez lokatorów jest przestępstwem. Podobnie, jak w przypadku wymiany zamków, odcięcie prądu lub innych mediów będzie uporczywym, w istotny sposób utrudnianiem innej osobie korzystania z lokalu. Przepisy karne przewidują, że właściciel mieszkania może za takie działanie nawet trafić do więzienia – przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego zagrożone jest karą pozbawienia wolności do 3 lat.
W praktyce, właściciele mieszkań bardzo często pozostawiają sobie komplet kluczy do wynajmowanego mieszkania, aby mieć kontrolę nad lokalem, a także zareagować w przypadku awaryjnej sytuacji. Co mówią przepisy? Właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Najemca zaś uzyskuje możliwość używania rzeczy, a więc może nim władać faktycznie jak właściciel. Choć powszechną praktyką jest posiadanie przez właścicieli nieruchomości dodatkowych kluczy, analiza przepisów polskiego prawa prowadzi do wniosku, że takie działanie jest niedopuszczalne.
Właściciel nieruchomości, podobnie jak najemca, mogą wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny, w zależności od postanowień umowy, jaką wcześniej zawarli. Z całą pewnością można wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony, w której treści nie uwzględniono terminu jej zakończenia. Ważne jest zachowanie okresu wypowiedzenia – wynikającego z umowy, a w przypadku braku takiego umownego zapisu wynoszącego trzy miesiące.
Umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana wcześniej tylko wówczas, gdy przewidują to postanowienia umowy. Dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu, w której strony przewidzą możliwość wcześniejszego wypowiedzenia jej. Z ważnych powodów umowę taką można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Więcej na ten temat znajdziesz powyżej, w odpowiedzi na pytanie, czy można wypowiedzieć umowę natychmiast?
Podwyżka czynszu za wynajmowane mieszkanie nie może nastąpić z dnia na dzień, jedynie według uznania właściciela. Szczegółowe zasady regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Podwyżka może nastąpić jedynie wskutek wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat i to z zachowaniem minimum trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi zostać sporządzone na piśmie.
Co do zasady, podwyższenie wysokości czynszu lub opłat w skali roku nie powinno przekraczać powyżej równowartości kwoty 3% wartości lokalu. Podwyższenie czynszu o wyższą kwotę może nastąpić tylko wówczas, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, zwrot kapitału i tzw. godziwy zysk. Szczegółowe zasady określania wysokości podwyżki umowy najmu mieszkania określa przepis art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.
W tym przypadku również przepisy polskiego prawa traktują ulgowo najemców, którzy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat mogą odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, z upływem minimum trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemcy mogą również zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
Powyższe zasady nie dotyczą umowy najmu okazjonalnego, gdzie właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Właściciel ma prawo wejścia do mieszkania jedynie w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Wówczas jednak może tego dokonać w obecności funkcjonariusza Policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Gdy właściciel wejdzie do lokalu pod nieobecność najemcy, powinien zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim przedmioty. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że w takim przypadku powinien być również sporządzony protokół.
Nie ulega wątpliwości, że wejście właściciela nieruchomości do wynajmowanego mieszkania bez przyczyny może być uznane za zakłócenie miru domowego. Jest to przestępstwo określone w kodeksie karnym jako wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, które zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.
Właściciel będzie uprawniony do wymeldowania dopiero, gdy umowa najmu zakończyła się i najemca nie przebywa już faktycznie w najmowanym lokalu.
Cudzym» mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Uprawnienia do rozporządzania określonymi lokalami mogą wypływać z różnych tytułów. Najpowszechniejszy stanowi prawo własności, ponadto przydział lokalu przez organ administracji lub spółdzielnię mieszkaniową, prawa użytkowania, dzierżawy, dożywocia (zobowiązania), umowy najmu. Możliwa jest wielość uprawnień do mieszkania np. właściciela i najemcy. Właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzania nią (art. 140 k.c.).
Adwokat Rafał Przybyszewski posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw sądowych. Na co dzień doradza klientom w skomplikowanych zagadnieniach cywilnych, spadkowych, rodzinnych i karnych. Pomaga też przedsiębiorcom rozwiązywać ich bieżące problemy.
+48 668 003 285