Zasiedzenie to instytucja prawna, która umożliwia nabycie własności nieruchomości przez osobę, która przez określony czas faktycznie włada nią jak właściciel, mimo że formalnie nie jest wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. W Polsce jest to jedna z najczęściej spotykanych dróg do uzyskania własności nieruchomości, zwłaszcza gruntów. Aby wygrać sprawę o zasiedzenie, należy spełnić szereg wymogów formalnych i dowodowych.
Aby zrozumieć, jakie są wymogi do zasiedzenia nieruchomości, trzeba odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego, w szczególności art. 172 i następnych. Przepisy te regulują, kto, kiedy i na jakich warunkach może ubiegać się o zasiedzenie. Istnieją dwie podstawowe przesłanki zasiedzenia:
- Nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas.
- Posiadanie samoistne – posiadacz musi władać nieruchomością jak właściciel, a nie jak najemca czy użytkownik.
Umów konsultację prawną on-line
Okres posiadania w zasiedzeniu
Kodeks cywilny przewiduje dwa okresy zasiedzenia, które zależą od dobrej lub złej wiary posiadacza:
- Zasiedzenie w dobrej wierze: Okres zasiedzenia wynosi 20 lat. Dobra wiara oznacza, że osoba posiadacza była przekonana, że jej posiadanie jest zgodne z prawem, np. kupiła nieruchomość od osoby, która – w przekonaniu posiadacza – była jej właścicielem.
- Zasiedzenie w złej wierze: Okres zasiedzenia wynosi 30 lat. Zła wiara ma miejsce, gdy osoba wie lub powinna wiedzieć, że nie ma prawa do nieruchomości, np. w sytuacji, gdy doszło do zajęcia nieruchomości bez tytułu prawnego.
Ważnym elementem skutecznej strategii jest udowodnienie, czy okres zasiedzenia wynosi 20 czy 30 lat, co zależy od stanu wiedzy i świadomości posiadacza w chwili objęcia władania nieruchomością.
Posiadanie samoistne - co to znaczy?
Kluczowym elementem do wygrania sprawy o zasiedzenie jest udowodnienie, że posiadanie nieruchomości miało charakter samoistny, a nie zależny (jak np. w przypadku najmu). Posiadacz samoistny to osoba, która zachowuje się jak właściciel – opłaca podatki, remontuje nieruchomość, zarządza nią i korzysta z niej w sposób, jakby była jego własnością.
Dowody, które mogą pomóc w udowodnieniu posiadania samoistnego, to:
- Dowody z dokumentów – faktury za remonty, opłaty za media, opłacanie podatku od nieruchomości.
- Świadkowie – sąsiedzi lub inne osoby, które mogą poświadczyć, że posiadacz traktował nieruchomość jak swoją.
- Dokumentacja fotograficzna lub filmowa – przedstawiająca długotrwałe użytkowanie nieruchomości, np. inwestycje w jej rozwój.
Nieprzerwane posiadanie
Aby móc ubiegać się o zasiedzenie, posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez wymagany czas (20 lub 30 lat). Przerwy w posiadaniu mogą wynikać np. z utraty fizycznego władztwa nad nieruchomością na dłuższy czas. Jednak krótkotrwałe przerwy, np. na czas remontu, nie przerywają biegu zasiedzenia, o ile posiadacz nie utracił władztwa na rzecz innej osoby.
Jeśli doszło do przerw w posiadaniu, sąd będzie musiał ustalić, czy miały one wpływ na bieg zasiedzenia. Kluczowe jest, aby wykazać, że posiadacz cały czas miał kontrolę nad nieruchomością.
Zasiedzenie przed sądem
Postępowanie o zasiedzenie prowadzone jest przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawca musi złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, który zawiera szczegółowe informacje o posiadaniu oraz dowody na poparcie tego twierdzenia.
Ważnym elementem postępowania jest powołanie odpowiednich dowodów. Mogą to być:
- Świadkowie: Sąsiedzi lub osoby znające historię użytkowania nieruchomości mogą potwierdzić, że posiadacz użytkował nieruchomość jak właściciel przez wymagany czas.
- Dokumentacja: Każdy rachunek, faktura, czy inne pisma, które pokazują dbałość o nieruchomość, są istotnym dowodem.
- Opinia biegłych: W niektórych przypadkach konieczne może być powołanie biegłych, którzy ocenią, czy nieruchomość była rzeczywiście użytkowana w sposób samoistny.
Pomaganie drugiemu człowiekowi uważam za powołanie zawodu adwokata. Za każdą sprawą skrywa się ludzka historia, warta szczególnej uwagi i zaangażowania.
Rafał Przybyszewski
Adwokat
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Warto zwrócić uwagę, że zasiedzenie nieruchomości rolnych rządzi się pewnymi specyficznymi przepisami. W przypadku gruntów rolnych posiadacz musi również spełniać przesłanki związane z prowadzeniem działalności rolniczej na nieruchomości. Może to obejmować uprawę ziemi, hodowlę zwierząt czy inne formy prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Aby wygrać sprawę o zasiedzenie, musisz udowodnić, że nieprzerwanie i samoistnie władałeś nieruchomością przez wymagany czas (20 lub 30 lat). Kluczowe są dowody – rachunki, faktury, opłaty za nieruchomość oraz zeznania świadków, którzy potwierdzą, że posiadacz traktował nieruchomość jak właściciel. Ważne jest również wykazanie, że posiadanie miało charakter właścicielski, a nie najmu czy dzierżawy. Skuteczna strategia procesowa oraz dobra argumentacja przed sądem są niezbędne do uzyskania pozytywnego orzeczenia.
Czy masz jakieś pytania? Nurtują Cię wątpliwości? Czy chcesz zapytać o możliwe rozwiązania w Twojej sprawie?
Adwokat Rafał Przybyszewski posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw sądowych. Na co dzień doradza klientom w skomplikowanych zagadnieniach cywilnych, spadkowych, rodzinnych i karnych. Pomaga też przedsiębiorcom rozwiązywać ich bieżące problemy.
Rafał Przybyszewski
+48 668 003 285
Banki poddają się. Bez odwołań w sprawach frankowych
Jak podzielić spadek? Najważniejsze w pigułce
